住宅ローン審査攻略.com

銀行住宅ローンと住宅金融支援機構の住宅ローンフラットでも審査内容は大きく変わります。銀行住宅ローンとフラットでは、どちらが審査に通りやすいのか、またそれはどのような理由によるものなのかを解説させていただきます。

住宅ローン審査の基準

銀行の住宅ローン

銀行の住宅ローンはフラットに比べると若干厳しくなっています。特に都市銀行では審査が厳しく、都市銀行で否認になった場合でも信用金庫等ですと承認になるケースが多々あります。金融機関によって審査基準にバラツキがありますので属性にあった金融機関を選択することが審査承認のポイントとなります。

フラット３５住宅ローン

まず、対象となる住宅が基準に適合していることが、条件となります。

審査は銀行等の直接融資よりも、かなり甘くなっているようです。甘くなっているとはいえ、誰でも承認になると言う事ではありません。承認になる基準が少し甘いという意味です。

勤務状況は、正社員に限らず勤務形態に制限はありません。所得の低い方にもチャンスがあります。

ご主人が働くことのできない場合、または住宅ローンを借入出来る状況に無い場合には、奥様が働いていらっしゃるようでしたら奥様名義での借り入れが可能です。勤続年数にも柔軟に対応してくれます。

銀行の住宅ローンの申込基準に達していない場合も、フラット３５でしたら申込は可能になる場合がありますので、銀行の住宅ローンで申込ができない場合でも、申込をしてみる価値はあります。

フラット住宅ローン審査のポイント

個人信用情報に懸念がないかどうか。

個人信用情報の履歴にマイナス履歴がないかどうかをチェックします。住宅ローン以外の借り入れ状況やクレジットカードの利用法などに問題がなければ問題ありません。延滞情報やキャッシングなどの日常的な利用がある場合は否認になる可能性があります。

返済能力について懸念がないかどうか。

「収入証明書」を提出します。サラリーマンですと源泉徴収票を提出します。
収入証明書の印字・社印等に不自然な点はないかどうか、改ざんの痕跡はないかをチェックします。

収入の安定性・継続性に問題はないか

過去2年間の収入の増減が30%以上である場合は、妥当であるかどうかを確認
されます。30%超であっても、理由がはっきりとしている場合は心配ありません。

年齢から、退職に近い場合は退職後の継続返済の見通しがあるかを懸念される
場合があります。勤続年数が短い場合においては、過去2年間の収入が安定しているかどうかが判断基準となります。

今後の返済に問題がないか。

今後、生活費や教育費等の支出が大幅に増加する恐れがないかをチェックされる場合があります。私立校の受験などを控えている場合でも、言わないでおいたほうが無難です。決定事項では無いので未定事項だからです。現在の住居費に比べて、今後のローン返済が大幅に増えないかどうかもポイントの一つになります。

資金計画

年齢や勤続年数等から見て、自己資金の金額が不自然ではないかも確認されます。年齢や年収、仕事内容から見て、不自然に高額な自己資金を持っている場合、見せ金または不確かな資金ではないかとの疑いがもたれる場合があります。

贈与金やタンス預金などの、出所が不確かな資金は、脱税の可能性や、犯罪にかかわっているのではないかとの疑いをもたれても困りますので、自己資金がほどほどであることが審査にプラスに働くと考えられます。

住宅ローンの借入を希望する人の自己資金は、住宅取得金額の２～3割でしたら問題はありません。

取得住宅の物件価格が適正かどうか

取得住宅の建設費用や価格が、近隣の類似物件と比較して著しく高額ではないか、競売物件の場合、落札価格と購入価格の差額に不自然な点はないかも確認されます。

不自然な点がある場合には審査に影響がありますので、購入価格が相場より高額であるのなら、その理由をはっきりと提示したほうが良いでしょう。

相場より不自然に高額な物件の場合、不動産業者と結託して、自己資金が全く用意できないのに、自己資金があるふりをしてローンの申込をしているのではないか？という疑いをもたれる場合があります。

売買契約書・請負契約書等の形式について問題はないか

印紙が添付されていない、消印がない、記入漏れがあるなどの契約書は良くありません。金額の訂正跡がある契約書も不審です。

署名も、契約にかかわるすべての人達の筆跡が同一でないとみなされた場合には、書類の偽造とみなされる場合があります。

フラットの審査の動向

銀行のローンとは違って、勤務形態にきまりはありません。また、所得の下限もありませんので、安定した収入がある人でしたら、正社員でなくても申込可能となります。

また、住宅金融公庫から住宅金融支援機構になった際の改訂により、かなり審査が甘くなっていると思われます。

フラット35住宅ローンと銀行住宅ローンの審査の違いまとめ

全体的にフラット３５住宅ローンの審査基準は銀行系の住宅ローンよりハードルが低くなっていますが、特にポイントになる違いをまとめてみます。

勤務形態

・銀行ローン・・・正社員のみ（契約社員も条件付きで可能）
・フラット３５・・・勤務形態には柔軟に対応

勤続年数

・銀行ローン・・・3年以上が望ましい（1年以上でも可能）
・フラット３５・・・短い勤務期間にも柔軟に対応

収入合算の考え方

・銀行ローン・・・配偶者まで合算可能（合算者の年収の５０％まで等の制限あり）
・フラット３５・・・配偶者以外の同居の家族も可能（年収の○％まで等の制限なし）

団体信用生命保険

・銀行ローン・・・加入必須（加入しないと融資は受けられない）
・フラット３５・・任意加入（加入しても加入しなくても良い）