住宅ローンの審査で重要視されるポイント
住宅ローンの審査は、どのような条件によって承認と否認が決まるものなのでしょうか。全国の金融機関へのアンケート結果による、審査で重要視される条件から解説していきます。
住宅ローン審査で重要視されるポイントを知ることで、審査承認にぐっと近づきますね！たくさんある審査のポイントをランキング形式でじっくりと解説してみたいと思います。
Contents
住宅ローン審査で重要視される傾向にある条件
・第１位：年齢
・第２位：返済負担率
・第３位：担保評価額
・第４位：勤続年数
・第５位：年収
・第６位：個人信用情報
以上６位までが住宅ローン審査で重要視される傾向にある条件となり、
約８０％のウエイトを占めます。続いて、
・第７位：取引状況
・第８位：健康状態
・第９位：雇用形態
・第１０位：勤務先状況
・第１１位：その他の条件
以上の条件がポイントとなります。
住宅ローン審査の仕組み
住宅ローンの審査は、合計点で決まります。
平均してポイントを稼ぐことが必要になり、合計点で承認は否認かが決まります。項目ごとに、この条件はプラス○点、この条件はマイナス○点、という感じで合計したポイントがあなたの評価となり、合否を決定することになります。大きくマイナスになる項目がある場合には、他の項目で挽回する必要があります。
特に重要な条件は絶対におさえましょう
「第１位から第６位までの、年齢・返済負担率・担保評価額・勤続年数・年収・個人信用情報」等の6項目のポイントが高ければより承認に近づきます。6項目のポイントが低い場合には、承認になることは難しいと考えられます。
次に、住宅ローン審査に重要視される傾向の各条件について詳しく説明させていただきます。
住宅ローン審査のポイント解説
第１位：年齢
借入する時の年齢よりも、住宅ローンが完済となる年齢が重要視されます。住宅ローンは数十年かけて支払いを行うため、払い終わるまでに収入が少なくなる事は避けたいものです。例えば20代で住宅ローンの借り入れをして返済を始めた人は、50代で返済が完了するため、金融機関としては安心ですね。
給与所得者であれば、できれば定年前に完済になるタイミングで融資を受けるようにするとポイントアップとなります。50代で住宅ローンの借り入れをしたいという方も中にはいらっしゃいますが、審査的には大変厳しいものになります。
第２位：返済負担率
返済負担率は、所得（収入）に対する返済金額の割合の事を言います。収入における住宅ローンの割合が大きすぎると普段の生活資金が足りなくなり、返済が滞ってしまうケースがありますので、余裕のある返済負担率で借入することが望ましいという事になります。
返済負担率は低いほど審査ポイントは高く、高いほどポイントが低くなります。年収ごとに借り入れ負担率の上限が決まっていて、返済負担率ぎりぎりの借入金額の場合審査も慎重になります。
第３位：担保評価額
金融機関では、住宅ローンの対象となる、購入する物件の価格の評価金額を算出し、その評価金額を担保評価額と言います。基本的に、物件評価金額を上限として住宅ローンの貸出金額が決まるとお考えください。
新築物件の場合は、購入価格が担保評価額となりますので、購入金額の全額を借入することができます。しかし、中古物件の場合は審査チームの担保評価専門スペシャリストが物件価格を査定し、その査定金額をもとに融資可能な金額を決定します。中古物件の担保評価額は不動産売買価格よりかなり低い設定になることが多いため、中古物件購入の場合には自己資金の準備が必要となるケースがほとんどです。
住宅ローンは返済が滞ってしまった物件を競売などで処分してローン残債の返済に充てますので、肝心な時にお金にならない物件では大変です。損をしないように、しっかりとリスク管理をしているという事ですね。
第４位：勤続年数
最近では転職をする方も多くなり、ずっと同じ会社で勤務するのが当たり前、という時代ではなくなってきました。しかし、金融機関の立場とすれば、住宅ローンのような長期にわたるローンを転職を繰り返している方に貸出するのは不安ですね。
やはり、最後まできちんと返済してほしい為、ちゃんと働いて返済できる人かどうかの判断には、勤続年数というものはウエイトが大きいものです。最低でも3年あればよいとされますが、10年以上あるとさらにポイントが上がります。一年未満の場合は原則的にかなりのマイナポイントとなり、その他の属性でプラスになることがない限り審査は否認になることが多いです。
→勤続年数1年未満でも住宅ローンを借りられた方法とは？？
第５位：年収
年収は低いよりも高いほうがやはりポイントは高くなります。しかし、年収が高くてもその他の借入が多く、派手に生活している印象を与える場合はマイナス面も出てきます。
例えば、年収１千万円を超えているのに、頭金が全くなくて諸費用の借り入れも希望する方がいるとすれば、「なぜ貯金が全くないのかな？」と思いますよね。それでしたら、年数は少なめでも、堅実に貯金をして自己資金もしっかり貯金してある方に融資するほうが、金融機関としては安心だと言えます。つまり、少なすぎなければ何も問題はありません。
年収が低いと心配される場合は、むしろ返済負担率が問題になってきます。年収はサラリーマンの平均年収といわれる４００万円～５００万円あれば十分です。年収４００万円以下の場合でも、自己資金の準備がある場合は承認になる確率は高いでしょう。
第６位：個人信用情報
個人信用情報は、絶対的なポイントとなります。他の属性が全てプラスであっても、個人信用情報にマイナス面がある場合、否認になる確率はとても高いものです。個人信用情報のマイナスポイントは軽度なものから重度のものまで多岐にわたります。
軽度マイナスポイントであれば、その他の属性により挽回できる場合もありますが、重度のマイナスポイントの場合はその他のポイント全てがプラスでも否認になってしまうほどの破壊力を持ちます。
第７位：取引状況
取引状況というのは、融資の申し込みをした金融期間との取引がどれだけあるのかという事です。「取引」などと難しい言い方をしていますが、要はその銀行に口座を持っているか？という事です。
給与振り込み口座になっているか、公共料金の引き落とし口座になっているか等という事もプラスポイントになります。また、何年も前から利用している口座となるとさらにプラスポイントになります。定期積み立てなどをしていると、さらに信用度はアップします。
第８位：健康状態
住宅ローンを返済途中で健康上の理由で返済できなくなっては大変です。そこで、借入する方の健康状態も審査の対象になります。持病や最近の入院歴などを申告してもらい、問題があると判断された時には住宅ローンの借入はできません。
返済途中で病気や事故などで亡くなってしまうケースもあることから、銀行住宅ローン融資を希望する方には、団体信用生命保険への加入を必須としています。
団体信用生命保険は「団信」と呼ばれ、３年以内の入院歴や現在の通院状況を申告して、加入できるかどうかの審査があります。団信に加入できない方は、と住宅ローンの借入はできません。
申込時に風邪で通院していた方が、ローン審査が先延ばしになった事例さえあります。（風邪が完治してから申込をしていただき、無事ローン承認となりました）団信は個人信用情報と同様、絶対的なものですので注意が必要です。
第９位：雇用形態
雇用形態とは、パート勤務・アルバイト勤務・正社員・契約社員等の勤務形態の事を言います。正社員はプラスポイントとなりますが、その他の契約社員等の場合はマイナスポイントになります。
銀行ローンの場合、パート・アルバイト勤務の方は住宅ローンの申し込みはできません。給与所得者ではなく、個人事業主の場合にもまた、少し審査が厳しくなります。借入限度金額の算出や経営状況など全体的に審査対象となりますので、お付き合いのある金融機関で申し込みをすることをお勧めします。
第１０位：勤務先状況
正社員で長くまじめに勤めていたとしても、会社事態がなくなってしまったらお給料はもらえなくなってしまいます。そのため、お勤め先の属性もしっかりと調査されてしまいます。金融機関では世の中の様々な会社の格付けをしています。
その格付けと照らし合わせ、大丈夫な会社かどうかの判断を行います。
勤務先の格付けについては、金融機関によりかなり大きく異なると考えられます。他に何も問題がないのに否認になってしまった場合は勤務先状況の格付けによる可能性もあります。違う銀行で申し込みをすれば、あっさりと承認になってしまうかも知れませんね。
第１１位：その他の条件
その他の条件については、各金融機関の判断によります。例をあげると、家族の経営する会社が大きな取引先であったり、親類が資産家である場合は多少のプラス面も考えられますし、家族の口座が犯罪に関与している可能性がある場合は、
審査否認の対象となるなど、多岐にわたります。
住宅ローン審査の注意点
住宅ローンの審査は、どの金融機関でも同じという事ではありません。大よその傾向は決まっていて、マイナスポイントも同様となりますが、どのポイントに重点をおいて審査を行う事になっているのかは各金融機関で若干の違いがあります。
また、審査の基準が厳しい金融機関と甘い金融機関があります。○○銀行では審査落ちだったけれども、○○銀行では承認になった！という事は、実はよくあることなのです。
銀行住宅ローンと住宅金融支援機構の住宅ローンフラット３５でも審査基準は大きく変わります。行住宅ローンと住宅金融支援機構の住宅ローンフラット３５では、フラット３５のほうが審査が甘いと言われています。銀行ローンが承認にならなかった場合でも、フラットだと承認になるケースもあります。
最終的に合計点が基準値以上の場合には承認、基準値に達しない場合には否認（住宅ローンが通らないこと）となります。住宅ローン審査の基準を知ることで、より承認に近づけることができますね。
